امتداد عقد الإيجار في القانون المصري

عقد إيجار المسكن ذو طابع عائلي يتعاقد فيه المستأجر ليقيم فيه مع أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواؤهم.

وفاة مستأجر المسكن أو تركه له. امتداد العقد لصالح زوجته أو أولاده أو والديه المقيمين معه إقامة مستقرة. م 29 ق 49 لسنة 1977. سريان هذه القاعدة سواء كان المتوفى أو التارك مستأجرًا أصليًا أو من امتد العقد قانونًا لصالحه.

الحكم بعدم دستورية م 29/3 ق 49 لسنة 1977 فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق فى شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك. أثره

استيفاء ورثة المستأجر الأصلى الشروط المنصوص عليها بالمادة 1/ 1 ق 6 لسنة 1997. أثره. انتقال حق الإجارة منهم إلى ورثتهم من أزواج وأقارب حتى الدرجة الثانية لمرة واحدة بعد العمل بالقانون المشار إليه

قضاء الحكم المطعون فيه برفض طلب الطاعنة – المولودة لأب مصرى – بإلزام المطعون ضدهما بتحرير عقد إيجار لها عن شقة التداعى لامتداده إليها عن والدتها المستأجرة غير المصرية

أولاد المستأجر المستفيدون من امتداد عقد الإيجار إليهم بعد وفاته أو تركه العين المؤجرة. المقصود بهم. الأبناء الشرعيون – دون سواهم

امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين لصالح زوجه أو أولاده أو والديه. م 29/ 1 ق 49 لسنة 1977. مناطه. إقامتهم معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك أيًا كانت مدتها أو بدايتها.

عقد الإيجار. الالتزامات الناشئة عنه. وقوعها على عاتق طرفيه. جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير.

امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر. شرطه. إقامة المستفيد معه إقامة مستقرة قبل الوفاة. الانقطاع بسبب عارض ليس مانعاً من امتداد العقد بعد وفاة المستأجر

المستفيدون من مزية الامتداد القانوني لعقد الإيجار. حلولهم محل المستأجر الأصلى فيه إثر وفاته أو تركه المسكن

وجوب تطبيق الأحكام العامة لعقد الإيجار فى القانون المدنى عدا الأحكام التى صدرت بها تشريعات خاصة. مثال فى امتداد عقود الإيجار الخاصة بالأماكن غير السكنية ق 6 لسنة 1997.

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى. استمراره بعد وفاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته

عقد الإيجار. عدم انتهائه بوفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة. استمراره لصالح المستفيدين

عقد الإيجار. نسبى الأثر من حيث موضوعه وعاقديه. تعاقد الوكيل لحساب الموكل دون أن يعلن وقت إبرام العقد أنه يتعاقد بصفته نائبا.

إعمال أحكام القواعد العامة. مناطه. خلو القانون الخاص من تنظيم لها. حق المستأجر فى البقاء بالعين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار

حق المستفيدين من امتداد عقد الإيجار إليهم فى حالة وفاة المستأجر. مستمد من القانون مباشرة

الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار. م 21 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 من ق 49 لسنة 1977. المقصود بها. اتجاه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة .

عقد الإيجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن. الدعوى بطلب فسخه أو امتداده بقوة القانون لمدة غير محددة. اعتبارها غير مقدرة القيمة. اختصاص المحكمة الابتدائية بنظرها .

استمرار عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني في حالة وفاة المستأجر. اتساعه لكافة الورثة الذين يستعملون العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعقد. عدم اشتراط مزاولة المستفيد النشاط بنفسه . كفاية أن ينيب عنه أحد من باقي المستفيدين أو غيرهم.

عقد إيجار المسكن المبرم لصالح أجنبي، م 17 ق 136 لسنة 1981. قصر الانتفاع بميزة الامتداد القانوني للعقد على من عددهم النص دون غيرهم وبالشروط المحددة به. مؤداه. عدم استفادة سواهم من الأقارب ولو كانوا يحملون الجنسية المصرية .

العبرة في وصف العين بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد. فسخ العقد أو انتهائه وإبرام عقد جديد بين ذات المتعاقدين وجوب تحديد طبيعة العين وقت إبرام العقد الأخير. إقامة مبان إبان سريان العقد السابق . اعتبار العقد الجديد وارداً على مكان خاضع لقوانين إيجار الأماكن وممتد إلى أجل غير مسمى .

قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن العين المؤجرة أرض فضاء دون تمحيص هذا الدفاع بما يقتضيه ودون أن يرد على الدفع الذي أبدته الطاعنة بعدم قبول الدعوى . قصور وفساد .

وفاة المستأجر أو تركه للعين. امتداد عقد الإيجار لصالح زوجته أو أولاده أو والديه المقيمين معه إقامة مستقرة قبل الوفاة أو الترك . الانقطاع العارض عن الإقامة لا يحول دون توافرها .

الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار. م 29 ق 49 لسنة 1977 المقصود بها. اتجاه نية المقيم إلى جعل العين المؤجرة موطناً له ومحلاً لإقامته المعتادة نية الاستقرار أمر يبطنه المقيم ويضمره في نفسه .

الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/ 1 ق 49 لسنة 1977 بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. التزام الزوج شرعاً بإعداد مسكن الزوجية مقابل حقه على زوجته في الاحتباس والقرار فيه .

الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار . انقطاعها لسبب عارض . لا يحول دون توافرها طالما لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمناً .

امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين بعد ترك المستأجر للعين المؤجرة شرطه. أن يكون العقد ما زال قائماً وقت الترك ولم يفسخ قضاء أو رضاء .

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار شقة النزاع لهما لإقامتهما بها مع والدتهما التي امتد إليها ذلك العقد – حال حياتها – عن والدها المستأجر الأصلي. تدليلهما على ذلك بالمستندات. دفاع جوهري .

الإيصال الصادر من المؤجر بتقاضي الأجرة مضافاً إليها الزيادة القانونية مقابل التأجير من الباطن. اعتباره تصريحاً للمستأجر بهذا التأجير. شرطه. ألا يكون التأجير من الباطن استعمالاً لإحدى الرخص التي أجازها له المشرع بغير رضاء المالك.

تصريح المؤجر للمستأجر بالتأجير من الباطن. سريانه في حق المالك الجديد دون الحاجة إلى قبوله أو ثبوت التاريخ. م 30 ق 49 لسنة 1977.

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي. استمراره بعد وفاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته. اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977. مناطه. استعمالهم العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد.

استمرار إقامة الزوجة والأبناء بالعين المؤجرة. تحققه بثبوت أن إقامتهم بدأت صحيحة مستوفية لشروطها. الانقطاع عن الإقامة لسبب عارض. لا يحول دون قيامها طالما لم يتخل المستفيد عنها صراحة أو ضمناً باتخاذه موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته عن انصراف قصده إلى إنهاء الإقامة.

المقيمون مع المستأجر ممن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني. عدم جواز ترتيب أية التزامات في ذمتهم خلال مشاركتهم له المكان المؤجر. وفاة المستأجر أو تركه العين. أثره. امتداد العقد لصالحهم بقوة القانون وانتقال جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الإيجارية.

انتهاء الحكم الناقض إلي فساد الحكم في الاستدلال لنفيه وصف الإقامة المستقرة للطاعنة بعين النزاع مع أبيها حتى وفاته على اطمئنانه لأقوال شاهدي المطعون ضده من أن الباعث عليها رعاية والدها المريض رغم أن أحدهما أقر برؤيته لها يومياً ولا ينفي برها بأبيها قصد اتخاذها العين موطناً لها. قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم المستأنف استناداً إلى اطمئنانه لذات أقوال الشاهدين مستخلصاً أن إقامة الطاعنة إقامة عارضة. خطأ وقصور وفساد في الاستدلال.

انتهاء الحكم المطعون فيه إلى إعمال الأثر الرجعي للحكم الصادر بعدم دستورية نص م 29 ق 49 لسنة 1977 فيما تضمنه من عدم استمرار عقد الإيجار للأقارب نسباً. لا خطأ.

المساكنة التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء بها بعد وفاة المستأجر سواء كانوا من الأقارب الذي عددتهم م 29 ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 21 ق 52 لسنة 1969 أو من غيرهم. شرطه. وجوب إقامتهم فيها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع. توافرها للمساكن. أثره. حقه في البقاء في العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانوني بعد انتهائها.

التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن كفل المشرع له الحق في خلافة المستأجر متى توافرت شروطها. مؤداه. لشاغل العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الإيجارية. المادتان 152 مدني، 29 ق 49 لسنة 1977.

استمرار عقد الإيجار لصالح أقارب المستأجر المقيمين معه قبل الوفاة. م 29 ق 49 لسنة 1977. مناطه. الإقامة المستقرة المعتادة. مؤداه. النزاع المتعلق بامتداد العقد لمن لهم الحق. قابليته للتجزئة.

عقد الإيجار. عدم انتهائه بوفاة المستأجر للعين المؤجرة. استمراره لصالح المستفيدين. م 29/ 1 ق 49 لسنة 1977. الإقامة التي يترتب عليها مزية الامتداد القانوني لعقد الإيجار. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك. الإقامة العرضية والعابرة لا تعد كذلك. تقديرها من سلطة محكمة الموضوع طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

الحكم بعدم دستورية نص قانوني غير ضريبي أو لائحة. أثره. عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية. انسحاب هذا الأثر على الوقائع والمراكز القانونية السابقة على صدوره حتى ولو أدرك الدعوى أمام محكمة النقض. المادتان 175، 178 من الدستور والمادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا.

قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية م 29 ق 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. مؤداه. عدم امتداد عقد الإيجار لشريك المستأجر الأصلي. شرطه.

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية م 29 من القانون 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة. مؤداه. قصر الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بيانهم حصراً في الفقرة الأولى من تلك المادة .

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي استمراره لصالح المستفيدين. مناطه. استعمالهم العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد. م 1، 4، 5، 6 ق 6 لسنة 1997. للورثة تغيير النشاط. شرطه. ألا يكون بقصد التحايل وعدم الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه. “مثال لتسبيب معيب”.

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية م 29 من ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسباً حتى الدرجة الثالثة. مؤداه. انحسار الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بيانهم حصراً في الفقرة الأولى من تلك المادة. انتهاء الحكم المطعون فيه بإنهاء العلاقة الإيجارية وتسليم العين محل النزاع. صحيح في القانون النعي عليه أياً كان وجه الرأي فيه غير منتج.

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية م 29 من ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة. مؤداه. انحسار الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بيانهم حصراً في الفقرة الأولى من تلك المادة. النعي على الحكم المطعون فيه أياً كان وجه الرأي فيه. غير منتج.

قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية م 29 ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسباً حتى الدرجة الثالثة. مؤداه. قصر الامتداد القانوني لعقد الإيجار على الأشخاص الوارد بيانهم حصراً في الفقرة الأولى من تلك المادة

حق القاصر في امتداد عقد الإيجار إليه. حق شخصي. عدم جواز تنازل الولي عنه دون إذن المحكمة.

ما هو الامتداد القانوني لعقد الإيجار ؟

عقد الإيجار هو من عقود المنفعة تحكمه القواعد العامة للعقود بشكل عام إضافةً للقواعد الخاصة بعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني .

والعقد بشكل عام هو ارتباط الإيجاب الصادر عن أحد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر 1 .

والتأجير هو تمليك المؤجر للمستأجر منفعة موجودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم 2. أما المعقود عليه في الإجارة هو المنفعة ويتحقق تسليمها بتسليم محلها 3.

ويتبين من تعريف عقد الإيجار ان أركان الإيجار هي: العين المؤجرة ،الاجرة ،المدة .

ويلاحظ ان الركنين الأخيرين متقابلان ويترتب على ذلك ان الإيجار عقد مستمر ، والاجرة فيه تقابل مدة الانتفاع وعقد الإيجار من العقود الزمنية لان الزمن عنصر جوهري فيه فيكون هو المقياس الذي يقدر به محل العقد ، فهو يرد على المنفعة ، والزمن هو الذي يحدد مقدار هذه المنفعة0

لهذا فان تحديد مدة عقد الإيجار ركن من أركان العقد ، حيث نصت المادة 658 من القانون المدني على أن ” عقد التأجير يتم لمدة معينة ” كذلك فقد أوجبت تلك النصوص على أنه يجب أن تكون مدة الإجارة معلومة ولا يجوز أن تتجاوز ثلاثين عاماً فإذا عقدت لمدة أطول ردت إلى ثلاثين عاماً 5.

وإذا لم تحدد مدة بعقد الإيجار وقد جرى العقد بأجرة معينة لكل وحدة زمنية انعقد لازماً على وحدة زمنية واحدة ولكل من الطرفين فسخه في نهايتها ، وكلما دخلت وحدة أخرى والطرفان ساكتان تجدد العقد لازماً عليها 6 وينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائياً 7.

وعند انقضاء مدة عقد الإيجار ولم يتم تجديده يتعين على المستأجر رد المأجور إلى المؤجر بالحالة التي تسلمه بها 8.

أما إذا أبقاه تحت يده دون حق كان ملزماً بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر 9.

وكذلك إذا استعمل المستأجر المأجور بدون حق بعد انقضاء مدة الإيجار يلزمه أجر المثل عن مدة الاستعمال ويضمن للمؤجر فوق ذلك ما يطرأ على المأجور من ضرر 10.

أما إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعاً بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني اعتبر العقد مجدداً بشروطه الأولى

.مما تقدم يتضح بأن الأصل ” العقد شريعة المتعاقدين ” وان عقد الإيجار هو تمليك منفعة لمدة معينة لقاء عوض معلوم مما يقتضي معه إنهاء العقد عند انتهاء مدته

إلا أن المشرع الأردني وفي عام 1953 تدخل لحماية المستأجر ووضع نصوصاً في قانون المالكين والمستأجرين لعام 1953 تضمن خروجاً على القواعد العامة للعقود ، حيث أعطى المستأجر الحق في الاستمرار في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة إجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف 12 حيث نصت المادة الخامسة منه على أنه إذا استمر المستأجر في إشغال العقار بموجب ذلك القانون بعد انتهاء مدة إجارته فإن أحكام العقد وشروطه تبقى سارية على المالك والمستأجر وذلك بالقدر الذي يمكن تطبيق تلك الأحكام والشروط عليها وهو ما يسمى بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ، إذ أن العقد يستمر والإيجار يمتد امتداداً قانونياً بحكم القانون وبالشروط السابقة إذا لم يتوافر سبب من أسباب إخلاء المأجور 13 .

ووفق تلك المادة فإن للمستأجر الحق في الاستمرار في إشغال المأجور حتى ولو وجد نص في عقد الإيجار يقضي بتحديد مدة عقد الإيجار ، إذ أن القانون أقوى من العقد .

ولا شك أن تدخل المشرع في تلك الأثناء و إعطاء الحماية للمستأجر هو أمر اقتضته الأحوال الاجتماعية والاقتصادية التي تعرضت لها المملكة في تلك الأثناء والتي جعلت المشرع يتدخل لحماية المستأجر 14 بهدف تأمين استقراره في العقار الذي يشغله 15 .

الا اننا نجد ان تدخل المشرع هذا قد أمن استقرار المستأجر بإبقائه في المأجور خلافاً للقواعد العامة رغم إرادة المؤجر وإعطاءه مثل هذا الحق بنفس الأجرة المتفق عليها عند إبرام العقد .

لكن في في عام 2000 و بموجب القانون رقم 30 لسنة 2000 المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم 16 لسنة 1994 عاد المشرع وألغى تدخله في إرادة المتعاقدين بالنسبة للعقود التي تبرم بعد سريان التعديل الجديد حيث أخضعها للأحكام العامة للعقود بشكل عام وعقد الإيجار بشكل خاص

حيث نصت المادة الخامسة منه على ان تلك العقود تحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصاً للسكن أو لغيره وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها ، وبناء على هذا التعديل لم تعد هناك مشكلة في كافة العقود التي نشأت او ستنشأ بعد تطبيق قانون عام 2000, لأن المواطنين أصبحوا يدركون إيجابيات وسلبيات طول أو قصر المدة التي يتفقون عليها الامر الذي يعني ان الخلافات المستقبلية لهذه العقود قد حسمت 0.

إلا أن ذلك القانون قد أبقى الحماية قائمة على العقود القديمة التي أبرمت قبل 31/8/2000 وهو تاريخ سريان تعديل قانون المالكين والمستأجرين 18 بحيث يستمر المستأجر في إشغال المأجور حتى 31/12/2010على ان تنتهي تلك العقود في التاريخ المشار اليه0

وبموجب التعديل الأخير للقانون فأنه يترتب على انتهاء مدة عقد الإيجار التزام المستأجر برد المأجور للمؤجر سنداً للمادة 658 مدني ، بحيث يجب رد العين المؤجرة بانتهاء العقد ايا كان سبب انتهائه فيستوي أن يكون الانتهاء بانتهاء المدة المتفق عليها للعقود التي أبرمت بعد سريان التعديل الأخير أو انتهاء المدة المحددة بنص القانون وهي لغاية 31/12/2010 أو انتهاء العقد قبل انقضاء مدته سواء بفسخه لعدم وفاء احد الطرفين بالتزامه أو لأي سبب أخر 0

إلا ان إنهاء العقود القديمة جميعها مرة واحدة وبيوم واحد بالشكل المنصوص عليه في المادة الخامسة من القانون الحالي سوف يحدث بلا شك انعكاسات اقتصادية وإبعاد اجتماعية نتيجة المنازعات التي ستحدث بين طرفي العقد ، إذ ان تلك العقود تتعلق إما بمحل عمل المستأجر أو محل سكناه وكلاهما من الأمور التي لا يستغني

أثار حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في‏3‏ نوفمبر‏2002‏ والخاص بمدي امتداد ايجار المسكن للابناء والاقارب نقاشا طويلا اشترك فيه بعض اصحاب الاعمدة الصحفية‏.‏ وظهر شعور عام بالربكة من جهة وبالخوف من جهة أخري والواقع ان حكم الدستورية العليا لا يمكن فهمه الا علي ضوء قواعد تنازع القانون في الزمان التي اوردتها المحكمة‏.‏ وخير طريق للتعرف علي اثر هذا الحكم المهم في تاريخ التشريعات الاستثنائية المنظمة لعقد ايجار الأماكن المعدة للسكني هو ان نعرض اولا للمشكلة التي كانت معروضة علي المحكمة وصدر بشأنها الحكم ثم نعرض بعد ذلك لكيفية إعمال هذا الحكم علي الحالات الاخري تطبيقا لمنطوق الحكم وحيثياته‏.‏

‏*‏ أولا‏:‏ المشكلة التي كانت معروضة أمام المحكمة‏:‏ كما هو معروف لا يمكن الالتجاء مباشرة الي المحكمة الدستورية العليا للنظر في دستورية القوانين واللوائح وإنما لابد ان يكون هناك نزاع مطروح امام جهة قضائية أخري ويدفع أحد الخصوم بعدم دستورية نص يراد تطبيقه عليه فإذا وجدت المحكمة المعروض امامها النزاع ان الدفع جدي فإنها توقف الاجراءات امامها وتسمح لمن ابدي الدفع برفع دعوي دستورية امام المحكمة الدستورية في خلال ثلاثة اشهر ـ وهذا بالاضافة الي ان للمحكمة المنظور امامها النزاع ان تحيل ملف الدعوي من تلقاء نفسها الي المحكمة الدستورية العليا لتنظر في مدي دستورية النص الواجب تطبيقه وفي الحالة التي صدر بشأنها حكم الدستورية في‏3‏ نوفمبر‏2002‏ المنشور في الجريدة الرسمية العدد‏46‏ في‏2002/11/14‏ ـ كان الامر يتعلق بدعوي اخلاء رفعها ملاك شقة اجرت في سنة‏1957‏ علي ورثة احد الاشخاص الذي كان قد توفي في سنة‏1969‏ وكرد فعل لرفع دعوي الإخلاء اقام الورثة المقيمون بالشقة المؤجرة دعوي فرعية بإلزام الملاك بتحرير عقد ايجار استنادا الي المادة‏29‏ من القانون‏49‏ لسنة‏1977‏ التي تنص في صورتها الاخيرة بعد عدة احكام مهمة للمحكمة الدستورية العليا علي ان‏:‏

فقرة أولي‏:‏ لا ينتهي عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او تركه العين اذا بقي فيها زوجه واولاده أو اي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتي الوفاة او الترك‏.‏

فقرة ثالثة‏:‏ وفي جميع الاحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم الحق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة احكام العقد

وبتطبيق هذين النصين رفضت محكمة شمال القاهرة الابتدائية التي كانت الدعوي قد رفعت امامها دعوي الاخلاء وألزمت الملاك المؤجرين بتحرير عقد ايجار لورثة المستأجر الاصلي عن شقة النزاع ـ مما دفع الملاك برفع استئناف دفعوا أثناء نظره بعدم دستورية نص المادة‏29‏ السابق ايراده وحين قدرت محكمة الاستئناف جدية الدفع صرحت للملاك بإقامة الدعوي الدستورية وهو ما قاموا به في‏27‏ يونيو‏1996‏ مدعين ان نص المادة‏29‏ بالصورة التي ذكرناها يخالف احكام الشريعة الاسلامية ويعد انتهاكا للدستور الذي يحمي الملكية الخاصة كما انه يخالف مبدأ التضامن الاجتماعي المنصوص عليه في الدستور‏.‏

هنا جاء دور المحكمة الدستورية حين رفعت الدعوي امامها‏,‏ فكيف عالجت المحكمة الدستورية هذه المطاعن التي وجهت لنص الفقرة الاولي والفقرة الثالثة للمادة‏29‏ من القانون‏49‏ لسنة‏1977‏ ؟

القراءة المتعمقة لحكم المحكمة الدستورية العليا تسمح بالقول بأن المحكمة الدستورية العليا عرضت للموضوع من وجهتين‏:‏ الاولي هي النظر الي كل فقرة من فقرات المادة‏29‏ وكأنها منفصلة عن الاخري‏.‏ وتمثلت الوجهة الثانية في ان المحكمة نظرت في اثر التطبيق المتوازي والمتلاحق لكلتا الفقرتين في الوقت نفسه‏.‏

فمن وجهة النظر الاولي رأت المحكمة الدستورية العليا بأن الفقرة الأولي من المادة‏29‏ من القانون‏39‏ لسنة‏1947‏ لا يشوبها اي عيب دستوري بالتالي‏,‏ تظل قائمة في صورتها وقت رفع الدعوي والتي تنص علي انه لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجه وأولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتي الوفاة والترك‏,‏ وأيضا وجدت المحكمة الدستورية العليا أنه إذا نظر إلي الفقرة الثالثة من المادة‏29‏ في ذاتها وبمفردها فإنه لا يعيبها أي عيب دستوري‏,‏ حيث إن عبارات الفقرة لم تخرج عن حدود حكم الفقرة الأولي التي انتهت المحكمة إلي دستوريتها‏.‏

بعد ذلك مباشرة وبدون مقدمات توجهت المحكمة الدستورية وجهة أخري ونظرت إلي نص الفقرة الثالثة إذا أعمل مع نص الفقرة الأولي وقضت بأن النص يعتبر حينئذ غير دستوري لأنه كان يجب أن يتضمن عبارة مؤداها أن عقد الإيجار الذي يمتد لصالح الورثة يجب أن ينتهي بانتهاء إقامة آخر فرد من هؤلاء الورثة سواء بالوفاة أو الترك‏.‏

وبررت المحكمة الدستورية العليا هذه الفقرة المفاجئة إلي أن عقد الايجار بطبيعته عقد مؤقت وأن تطبيق الفقرة الثالثة دون الإشارة إلي إنتهاء العقد بوفاة أو ترك الشخص الذي امتد العقد لصالحه يؤدي إلي تأييد عقد الايجار وهو ما يخل بحق الملكية الذي يحميه الدستور‏.‏ هذه الفقرة المفاجئة هي التي أربكت المفسرين وأفزغت الكثيرين وهو ما شعرت به المحكمة الدستورية العليا نفسها‏,‏ مما حدا بها لتجنب حدوث خلخلة اجتماعية وهذا هو تعبير المحكمة الدستورية أن تستخدم إحدي الرخص المسموح لها باستخدامها فقصرت حكمها علي الوقائع اللاحقة لليوم الأول من تاريخ نشر الحكم في الجريدة الرسمية‏,‏ وهو ما يتطلب منا تحديد نطاق إعمال الحكم بتطبيق قواعد تنازع القانون في الزمان‏.‏

‏*‏ ثانيا‏:‏ تطبيق حكم الدستورية في الزمان‏:‏ مقتضي حكم الدستورية أنه سيطبق بأثر مباشر ولن يكون له أثر رجعي ويمكن تصور وجود حالات ثلاث يختلف الحل في كل منها بحسب وقوع كل حالة قبل أو بعد‏15‏ نوفمبر‏2002‏ إذ أن الحكم الذي صدر في‏4‏ نوفمبر‏2002‏ نشر بالجريدة الرسمية يوم‏14‏ نوفمبر‏2002‏ ويبدأ العمل به في اليوم التالي لتاريخ نشره أي‏15‏ نوفمبر‏2002.‏

الحالة الأولي‏:‏ وجود أولاد وأزواج ووالدين توفي المستأجر عنهم في‏2002/11/15‏ واستطاعوا قضاء أو اتفاقا الحصول علي عقد جديد من المالك وتمكن تصور أن تضم هذه الفئة أيضا أولاد أولاد هؤلاء أي أحفاد المستأجر الأصلي‏.‏

الحالة الثانية‏:‏ تشبه الأولي فيما عدا أن المقيمين مع المستأجر الأصلي لم يستطيعوا بعد وفاته الحصول علي عقد محرر من المالك ولكنهم مازالوا مقيمين بالعقار المؤجر دون عقد محرر‏.‏

الحالة الثالثة‏:‏ هي أن المستأجر الأصلي يكون موجودا علي قيد الحياة في‏2002/11/15‏ ويقيم معه أولاده وزوجه ووالداه ويستمر هؤلاء في الإقامة بالعين بعد وفاته أو تركه العين بعد‏2002/11/15‏ ولو بعد يوم واحد‏.‏

ما هو الحل بالنسبة لكل حالة من هذه الحالات علي ضوء قواعد تطبيق القانون في الزمان كما حددتها المحكمة الدستورية العليا تبعا لقضائها بإعمال الحكم من اليوم التالي لنشره‏.‏ القاعدة التي جاء بها الحكم تقضي بأن جميع العقود التي أبرمت قبل هذا التاريخ إعمالا لحكم الفقرة الثالثة من المادة‏29‏ من القانون‏49‏ لسنة‏1977‏ وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام علي المؤجر بتحرير عقود إيجار‏,‏ فتعد عقودا قائمة حكما ــ حيث كان يجب تحريرها ــ وتظل قائمة ومنتجة لكافة آثارها القانونية وفقا لنص الفقرة الثالثة من المادة‏29‏ المشار إليها‏.‏

ومعني ذلك أنه في الحالة الأولي التي يكون الأولاد والأزواج المقيمون في العقار قد نجحوا في الحصول علي عقد إيجار جديد فإنهم يستمرون في الإقامة ويستفيد أولادهم وأزواجهم ووالداهم وأولادهم وأزواجهم من امتداد العقد تماما كما لو لم يصدر حكم الدستورية العليا‏.‏

ونفس القاعدة بالنسبة للحالة الثانية التي لم يستطع المقيمون بعد وفاة المستأجر الأصلي تحرير عقد جديد قبل‏15‏ نوفمبر‏2002‏ أي قبل نفاذ حكم الدستورية إذ هنا أيضا يعتبر أنه يوجد عقد اعتباري وهو ما عبرت عنه المحكمة الدستورية بالعقد الحكمي ويستمر هؤلاء مستفيدين من امتداد العقد كما حددته المادة‏29‏ من القانون‏49‏ سنة‏1977‏ في صورتها قبل نفاذ حكم الدستورية في‏15‏ نوفمبر‏2002.‏

أما في الحالة الثالثة وهي التي ينطبق عليها الحكم بأثر فوري ومباشر وحتي في حالة وجود المستأجر حيا ومقيما بالعقار المؤجر في‏15‏ نوفمبر‏2002‏ سواء يظل المستأجر بعد‏15‏ نوفمبر‏2002‏ أو ترك العين بعد هذا التاريخ لأولاده وزوجته ووالديه الذين يقيمون معه في ذلك التاريخ فإن هؤلاء الأولاد والأزواج والوالدين يستمرون في الإقامة ولكنهم لايستطيعون توريث أولادهم وأزواجهم عقد الايجار‏.‏

كل ما لهم هو أن يظلوا هم أنفسهم مستفيدين من الامتداد القانوني لعقد الايجار حتي وفاتهم أجمعين أو تركهم جميعا للعقار‏.‏ ولكن أولادهم أي أحفاد المستأجر الأصلي لن يستفيدوا من الامتداد القانوني لعقد الايجار‏.‏ فإذا كنا بصدد ابن وبنت وزوجة وأم يقيمون بالعقار المؤجر وقت وفاة المستأجر الأصل الذي يحدث بعد‏15‏ نوفمبر‏2002‏ فكل هؤلاء لهم الحق في الاستمرار في الإقامة‏,‏ ولكن من يتوفي منهم ويكون له أبناء أو أزواج فإن هؤلاء الأبناء والأزواج أي أبناء الأبناء لا يستفيدون من الامتداد القانوني لعقد الإيجار‏,‏ ومعني ذلك أن الامتداد القانوني للعقد يقتصر علي من يظل حيا من الجيل الأول بعد وفاة المستأجر الأصلي ولا يستفيد منه أفراد الجيل الثاني‏,‏ أي أولاد وأزواج الجيل الأول‏.‏

هذا هو تفسيرنا لحكم الدستورية الذي عرف بعدم توريث عقد إيجار الشقق‏,‏ ولا شك أن الآراء قد تختلف حول عدالة أو ملاءمة الحلول التي جاء بها الحكم‏,‏ ولكنها علي أي حال توجب تدخل المشرع بتشريع متكامل يتلاءم مع الظروف الاجتماعية والتطورات الهيكلية للمجتمع المصري ويتناسق مع القواعد المنظمة لتوريث عقد إيجار الأماكن غير المعدة للسكني التي جاءها القانون رقم‏6‏ لسنة‏1997.‏

ملخص القاعدة

إعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 – بأن المناط لإمتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر – إلى ورثته – إستعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي قبل وفاته – علة ذلك.

القاعدة

أنه لما كان النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – والمقضي بعدم دستوريتها في الطعن رقم 44 لسنة 17 ق بتاريخ 22-7-1997 – وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذي نشر بتاريخ 16-3-1997 بالعدد رقم 10 مكرر من الجريدة الرسمية على أن “يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذي يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد….” يدل على أنه إعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لإمتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم – إستعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت إمتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته بإعتباره ضابطا إستلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم. إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الإنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقا للمادة 18-د من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه إستعمال العين المؤجرة مادام لا يسبب ضررا بالمبنى أو الصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة وفقا للضوابط التي إستلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن إمتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقا للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه من قبل وفاته مادام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلا على أحكام القانون أو أنه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو بالصحة العامة.

جلسة 22 أبريل سنة 2001

الطعن رقم 1633 لسنة 70 (قضائية)

ملخص القاعدة

للمستأجر وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه إستعمال العين المؤجرة بشروط – ما هي؟ – يجوز لمن إمتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقا للقانون أن يغير النشاط الذي كان يمارسه مورثه قبل وفاته مادام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير تم بغرض التحايل على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرر بسلامة المبنى أو بشاغليه.

القاعدة

جلسة 11 أبريل سنة 2001

الطعن رقم 1726 لسنة 69 (قضائية)

ملخص القاعدة

عقد إيجار المسكن يمتد إلى المستفيدين – الزوجة والأولاد وأي من الوالدين – متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك.

القاعدة

من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه “مع عدم الإخلال بحكم المادة ( من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك…” يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهى بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك.

جلسة 11 أبريل سنة 2001

الطعن رقم 1726 لسنة 69 (قضائية)

ملخص القاعدة

قضاء الحكم المطعون فيه بعدم أحقية الطاعنة في الإمتداد القانوني لشقة النزاع إستنادا إلى كونها كانت خارج البلاد أثناء وفاة والدتها – وإغفاله البت في دفاعها – أنها كانت مقيمة مع والدها المستأجر الأصلي بشقة النزاع حتى وفاته – قصور في التسبيب – يستوجب النقض.

القاعدة

لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بإمتداد عقد إيجار العين محل النزاع لصالحها لإقامتها مع والدها المستأجر الأصلى حال حياته وحتى وفاته وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه على ما أورده بمدوناته من أن “… واقع الدعوى أن المستأجر الأصلى المرحوم “…..” قد توفى وترك بشقة التداعي زوجته المرحومة “…..” التي أصبحت بموت زوجها المرحوم “…..” مستأجرة أصلية وكانت أقوال شاهدي المستأنفين في الدعوى الأصلية التي أيدتها المستندات الرسمية قد نفت إقامة المدعية فرعيا إقامة مستقرة مع والدتها المرحومة “…..” في شقة التداعي قبل الوفاة وحتى حصولها في 6-5-1997 إذ الثابت من شهادة التحركات أنها في تاريخ الوفاة في 6-5-1997 لم تكن داخل القطر وإنما كانت بالجمهورية الليبية منذ 15-3-1996 ولم تعد إلى البلاد إلا بعد الوفاة في 11-6-1997 وهو ما أكدته هي بإقرارها بتحقيقات المحضر رقم 1387 سنة 1997 إداري بندر دمياط ومن ثم فقد تخلف شرط إمتداد عقد والدتها إليها وهو إقامتها معها بشقة التداعي قبل وفاتها وحتى حصولها في 6-5-1997 ويكون العقد قد إنتهى بوفاتها الأمر الذي يكون معه وضع يدها بعد ذلك على العين مجردا من سنده القانوني…” وإذ كان ما ساقه الحكم لا يواجه دفاع الطاعنة بإمتداد عقد إيجار العين محل النزاع لصالحها لإقامتها مع والدها – المستأجر الأصلى بالعين حتى وفاته رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير معه – لو صح – وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون قد شابه القصور في التسبيب بما يوجب نقضه.

جلسة 25 نوفمبر سنة 2001

الطعن رقم 4476 لسنة 65 (قضائية)

ملخص القاعدة

الحكم بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فيما تضمنته من إمتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر نسبا حتي الدرجة الثالثة – أثره – حجيته.

القاعدة

لما كان ذلك، وكان الحكم الإبتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد قضى بإلزام الطاعنين بتحرير عقد إيجار للمطعون ضدها الأولى لإقامتها مع خالتها المستأجرة لعين النزاع مدة تزيد على سنة، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت في حكمها المنشور بتاريخ 14-8-1997 بالعدد رقم 33 من الجريدة الرسمية في القضية رقم 116 لسنة 18 ق “دستورية” بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من إمتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة فإن الحكم المطعون فيه إذ خلص إلى إجابة المطعون ضدها الثانية إلى طلبها الذي يستند إلى نص الفقرة سالفة الذكر والتي قضى بعدم دستوريتها فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه.

جلسة 18 أبريل سنة 2001

الطعن رقم 1813 لسنة 69 (قضائية)

ملخص القاعدة

مناط إمتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته – المذكورين في نص المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – هو إستعمالهم العين في نفس النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته – العبرة بوقت إمتداد الإيجار للمستفيدين بعد وفاته – علة ذلك – المحافظة على الرواج المالي والتجاري.

القاعدة

المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن “يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي: فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا وإناثا من قصر وبلغ، يستوي في ذلك أن يكون الإستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم” يدل على أن مناط إمتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المذكورين بالنص، هو إستعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت إمتداد الإيجار للمستفيدين بعد وفاته بإعتبار ذلك ضابطا إستلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري.

جلسة 11 أبريل سنة 2001

الطعن رقم 2260 لسنة 65 (قضائية)

ملخص القاعدة

إستمرار عقد الإيجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده أو أيا من والديه بشرط أن تثبت إقامتهم معه حتى الوفاة أو الترك – ماهية الإقامة المعول عليها وحقيقتها – الإقامة العرضية والعابرة الموقوتة لا تفيد مهما إستطالت وأيا كانت دواعيها.

القاعدة

من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مؤدى النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن “…. لا ينتهى عقد إيجار السكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك….” يدل على أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان إستحدث في المادة المذكورة حكما يقضى بإستمرار عقد الإيجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح المستفيدين المشار إليهم بالنص بشرط أن تثبت إقامتهم معه حتى الوفاة أو الترك، ويقصد بالإقامة في هذا المعنى الإقامة المستقرة المعتادة وإنصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه فتخرج الإقامة العرضية والعابرة الموقوتة مهما إستطالت وأيا كان مبعثها ودواعيها.

جلسة 11 أبريل سنة 2001

الطعن رقم 2260 لسنة 65 (قضائية)

ملخص القاعدة

تستقل محكمة الموضوع بتقدير وإستخلاص الإقامة ومدى كونها مستقرة من عدمه وبتقدير الأدلة ومن بينها أقوال الشهود طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

القاعدة

من المقرر أنه وإن كان إستخلاص الإقامة ومدى كونها مستقرة هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع بما لها من سلطة تقدير الأدلة في الدعوى ومنها أقوال الشهود وبحث مستنداتها وإستخلاص الواقع الصحيح منها، إلا أن ذلك مشروط بأن يكون ما إستخلصته سائغا لا يخالف الثابت بالأوراق ويؤدي إلى النتيجة التي إنتهت إليها.

جلسة 21 نوفمبر سنة 2001

الطعن رقم 205 لسنة 71 (قضائية)

ملخص القاعدة

إمتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين المنصوص عليهم بالمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 – شروطه – الإقامة المستقرة مع المستأجر أو من إمتد إليه العقد بحكم القانون – لا يحول دون توافر الإقامة المستقرة إنقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض.

القاعدة

أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الإستدلال إذا إنطوت على عيب يمس سلامة الإستنباط ويتحقق ذلك إذا إستندت المحكمة في إقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للإقتناع بها أو إلى فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر أو إستخلاصها لأدلة ليس من شأنها أن تؤدي عقلا إلى ما إنتهت إليه أو إستخلصت من الأوراق واقعة لا تنتجها، كما وأن تحريف محكمة الموضوع للثابت ماديا ببعض المستندات أو إبتناء قضائها على ما حصلته بالمخالفة للوقائع الثابتة بأوراق الدعوى يعيب حكمها بمخالفة الثابت بالأوراق. لما كان ذلك، وكان مؤدى نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان إستحدث في المادة المذكورة حكما يقضي بإستمرار عقد الإيجار وإمتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو لأولاده أو الوالدين الذين تثبت إقامتهم معه قبل الوفاة أو الترك، والمقصود بالإقامة في هذه الحالة هى الإقامة المستقرة مع المستأجر أو مع من إمتد إليه العقد بحكم القانون، ولا يحول دون توافرها إنقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض متى لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية في تخليه عنها وأنه وإن كان إستخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها إمتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد عن مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة في الدعوى وبحث مستنداتها وإستخلاص الصحيح منها إلا أن ذلك مشروط بأن يكون إستخلاصه سائغا مؤديا إلى النتيجة التي إنتهى إليها وأن يكون قد عرض لكل دفاع جوهري أبداه الخصوم في الدعوى وإلا كان حكمه معيبا بالقصور.

جلسة 21 نوفمبر سنة 2001

الطعن رقم 205 لسنة 71 (قضائية)

ملخص القاعدة

يستقل قاضي الموضوع من إستخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها إمتداد عقد الإيجار – إلا أن ذلك مشروط بأن يكون إستخلاصه سائغا وأن يكون قد عرض لكل دفاع جوهري أبداه الخصوم في الدعوى وإلا كان حكمه معيبا بالقصور.

القاعدة

جلسة 29 مارس سنة 2001

الطعن رقم 1312 لسنة 65 (قضائية)

ملخص القاعدة

الحكم بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نصت عليه من إستمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا في مباشرة ذات النشاط إلى هؤلاء الشركاء – حجيته – أثره على الطعون المنظورة أمام محكمة النقض بعد صدوره.

القاعدة

أن المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن وكان النص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 المعدل بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 على أن أحكام المحكمة في الدعاوي الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخا آخر – على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبي لا يكون له في جميع الأحوال أثر مباشر – يدل على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة عدم جواز تطبيقه إعتبارا من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية. وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة – ويتعين على المحاكم بإختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية بإعتباره قضاءا كاشفا عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشره مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله المحكمة من تلقاء نفسها – وكانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 4 لسنة 15 ق دستورية بتاريخ 6-7-1996 – والمنشور في الجريدة الرسمية بالعدد رقم 28 بتاريخ 28-7-1996 بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وذلك فيما نصت عليه من إستمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا في مباشرة ذات النشاط إلى هؤلاء الشركاء ومن ثم فقد أصبح هذا النص القانوني في تلك الخصوصية والمحكوم بعدم دستوريته لا يجوز تطبيقه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة – إعتبارا من اليوم التالي لنشر الحكم في الجريدة الرسمية – مما مؤداه إنحسار إستمرار عقد الإيجار لصالح شركاء المستأجر في مباشرة ذات النشاط بعد تخليه عن العين المؤجرة – إستنادا لنص المادة 29-2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – لما كان ذلك، وكان المطعون ضده الأول يستند في طلب ثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين الطاعنين عن العين محل النزاع إلى نص المادة 29-2 سالفة الإشارة – وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإجابته لطلبه إعمالا لهذا النص الذي حكم بعدم دستوريته على ما سلف بيانه – فإنه يكون معيبا مما يوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام دون حاجة لبحث كافة أسباب الطعن.

جلسة 14 نوفمبر سنة 2001

الطعن رقم 2515 لسنة 69 (قضائية)

ملخص القاعدة

إمتداد عقد الإيجار لصالح الزوجة والأولاد والوالدين الذين كانوا يقيمون مع المستأجر الأصلي حتى الوفاة أو الترك – أثره – يضحى من إمتد إليه العقد مستأجرا بحكم القانون يجوز أن يمتد العقد منه إلى الغير.

القاعدة

أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه “… لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك…” يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة أو بترك المستأجر الأصلي – أو من إمتد العقد لصالحه – العين المؤجرة وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع أي من المستفدين المشار إليهم بالنص متى كانت إقامتهم بالعين إقامة مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من × العقد مستأجرا بحكم القانون كما أن من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا، مؤثرا في النتيجة التي إنتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى فإن كان منتجا فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسما بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصرا.

جلسة 25 نوفمبر سنة 2001

الطعن رقم 4875 لسنة 61 (قضائية)

ملخص القاعدة

الحكم بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنه من إستمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة – أثره – عدم جواز تطبيق النص مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض.

القاعدة

النص في المادة 49 من القانون رقم 48 لسنة 1998 على أن “أحكام المحكمة الدستورية في الدعاوي الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمه لجميع سلطات الدولة والكافة ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لتاريخ نشر الحكم وهو الأثر المباشر للحكم بعدم الدستورية وهذا التكليف بالإمتناع عن تطبيق النص يسري على جميع الدعاوي المطروحة على المحاكم ولو كانت سابقة على صدور الحكم والقول بغير ذلك يعتبر تقيدا لمطلق النص وتخصيصا لعمومه وخروجا عن صريح عباراته لأن الحكم بعدم الدستورية قد كشف عن وجود عيب خالط النص منذ نشأته أدى إلى إنعدامه منذ ميلاده بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص، لما كان ذلك وكان الحكم الإبتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضى بإمتداد عقد الإيجار إلى المطعون ضده الأول وكانت المحكمة الدستورية قد قضت بتاريخ 2-8-1997 في الطعن رقم 116 لسنة 18 ق دستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنه من إستمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة فلا يجوز تطبيقه مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون معيبا بمخالفة القانون بما يوجب نقضه.

جلسة 21 مارس سنة 2001

الطعن رقم 2789 لسنة 69 (قضائية)

ملخص القاعدة

لا يجوز إخلاء من أمتد إليه عقد الإيجار من دونه المستأجر الأصلي من العين المؤجر – لغير أغراض السكنى – إذا ما غير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه قبل وفاته – مادام قد إستعمل العين عند وفاة المستأجر في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد – إلا إذا تم هذا التغيير تحايلا على أحكام القانون أو لحق ضررا بسلامة المبني أو بشاغليه – علة ذلك.

القاعدة

أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن الغير سكنية المقضي بعدم دستوريتها في القضية رقم 116س 18ق دستورية على أن “يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 النص الآتي: “فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد..” وفي المادة الرابعة منه على أن “تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه، والقانون رقم 136 لسنة 1981….” وفي المادة الخامسة منه “على أن ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها إعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه”. والنص في المادة الثانية من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 على أن “تسري أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما والنص في المادة الرابعة منها على أنه “يعمل بأحكام هذا الفصل – الفصل الأول منها – إعتبارا من 9-9-1977″، والنص في المادة السابعة من تلك اللائحة على أنه “يشترط لإستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أو……”، يدل – وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة – أنه إعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لإمتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم بنص المادة الأولى من القانون إستعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت إمتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته بإعتباره ضابطا إستلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري، ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم، إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الإنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن إخلاء العين المؤجرة للتغيير في وجه إستعمالها – في ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة – رهين بتوافر الضرر وثبوت ذلك – وفقا لنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – بموجب حكم قضائي نهائي، فإنه لا يجوز إخلاء من إمتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقا للقانون من العين المؤجرة إذا ما غير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة قبل وفاته مادام قد إستعمل العين عند وفاة المستأجر في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، ولم يثبت المؤجر أن هذا التغيير تم × على أحكام القانون، أو أنه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو بشاغليه وفقا لنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بعدم إمتداد عقد إيجار العين محل النزاع المؤرخ 7-4-1970 لصالح الطاعنين الأربعة الأول – ورثة المستأجر الأصلي – وبإنقضاء العقد إستنادا إلى عدم إستعمال المذكورين العين في نشاط تجارة النجف والتحف والموبيليات الذي كان يمارسه الأخير في العين طبقا للعقد وتغييرهم هذا النشاط إلى تجارة الوجبات الجاهزة بدخولهم في شركة “……” على النحو الثابت بعقد الشركة المؤرخ 19-6-1994 دون أن يتحقق مما إذا كان الطاعنون الأربعة الأول قد مارسوا نفس النشاط التجاري الذي كان يمارسه مورثهم المستأجر الأصلي طبقا للعقد عقب وفاته بتاريخ 19-12-1987 من عدمه، فإنه يكون – فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.امتداد عقد الإيجار في القانون المصري

عقد إيجار المسكن ذو طابع عائلي يتعاقد فيه المستأجر ليقيم فيه مع أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواؤهم.

عقد الإيجار. الالتزامات الناشئة عنه. وقوعها على عاتق طرفيه. جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير.

المستفيدون من مزية الامتداد القانوني لعقد الإيجار. حلولهم محل المستأجر الأصلى فيه إثر وفاته أو تركه المسكن

عقد الإيجار. عدم انتهائه بوفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة. استمراره لصالح المستفيدين

حق المستفيدين من امتداد عقد الإيجار إليهم فى حالة وفاة المستأجر. مستمد من القانون مباشرة

امتداد عقد الإيجار في القانون المصري

أتصل بنا

وصول سريع